Договор аренды: понятие, виды. Существенные условия договора. Права и обязанности сторон

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Субъекты. Арендодателями могут быть (ст. 608):

• собственник имущества;

• лицо, уполномоченное на это законом или собственником.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Форма:

• Письменная форма обязательная (ст. 609):

  • если договор заключён на срок более одного года;

  • если одна из сторон – юридическое лицо.

• Обязательна госрегистрация договора аренды недвижимости, если иное не установлено законом.

Права и обязанности сторон.

• Арендодатель вправе:

  • требовать уплаты арендной платы;

  • требовать в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы её досрочного внесения в установленный арендатором срок (не более, чем за 2 срока подряд), если иное не предусмотрено договором (ст. 614);

  • требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др. (ст. 619).

• Арендодатель обязан:

  • предоставить сданное внаём имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению (ст. 611);

  • отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612);

  • предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613);

  • произвести за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616).

• Арендатор вправе:

  • истребовать сданное внаём имущество и возмещение убытков, причинённых несвоевременностью предоставления имущества (ст. 611);

  • требовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых неисполнением договора;

  • при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

  • требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

  • удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендатора;

  • требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

  • если арендодателем не произведён капитальный ремонт, то:

  • произвести его за счёт арендодателя;

  • потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

  • с согласия арендодателя (ст. 615):

  • сдать имущество в субаренду;

  • передать арендные права другому лицу;

  • отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

  • иметь преимущество при заключении договора на новый срок (ст. 621).

• Арендатор обязан:

  • своевременно платить арендную плату;

  • пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.